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    新京报 2019年03月15日 10:09

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    3·17楼市调控两周年北京新房成交触底回升

    资料图:购房者在北京亦庄某楼盘进行买房或咨询。

      最严调控下 北京楼市回归

      3·17楼市调控两周年,新房成交触底回升,二手房价累计跌超10%;土地低溢价成常态

      两年前的3月17日,北京出台史上最严楼市调控政策,被称为 “3·17新政”,认房又认贷、二套房首付比例提至60%等规定剑指投资投机性炒房。此后半个月内,“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相继出炉。

      自“3·17新政”以来,北京新房市场经历了2017年的腰斩,2018年在低谷中爬升;截至目前,北京二手房价格累计跌幅也已超10%;北京土地市场低溢价成为常态。2019年,“房住不炒”的整体定位不变,因城施策、分类指导成为调控的主题思路,“稳”仍是房地产市场的主基调。

      新房成交量回落后企稳

      北京“3·17新政”即将满两周年,北京新房市场成交量在经历了2017年触底后,于2018年保持稳定的同时略有抬升。在价格方面,受限房价项目以及共有产权房项目集中入市的影响,北京新房价格得到有效抑制,在重重调控叠加、供过于求的市场结构以及“房住不炒”的政策定位下,购房者预期市场将继续保持稳定。

      在业内人士看来,2019年,北京新房市场仍将保持稳定的大趋势,但成交量或将有小幅提升。

      2018年供应量几近翻番

      2017年3月17日,北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,居民家庭名下在本市已拥有一套住房,以及在本市无住房但有房贷记录的,二套房首付比例上调为60%以上,且住房贷款的最长期限缩短为25年。

      “认房又认贷”的同时,提高首付比例,这被称为北京史上最严楼市调控,此后,北京又出台了一系列楼市政策,诸如非京籍纳税从5年改成连续60个月、离婚一年内房贷按二套房执行等等,叠加之前的限购政策,北京房地产市场迅速降温。

      新政推行一周年时,中原地产研究中心统计数据显示,北京新建商品房住宅(不包括共有产权住房)签约23388套,同比下降48.7%,刷新历史最低纪录。

      2018年以来,北京新房市场延续2017年的整体趋势,但是在底部中略所回升。北京中原地产的统计数据显示,北京新建商品住宅(不包括共有产权住房)成交23836套,同比上升11.56%。新增供应44809套,同比上涨97.2%,供应量几近翻番,是近四年来供应的最高峰。

      合硕机构首席分析师郭毅表示,“3·17新政”之前,北京新建商品住宅年均成交保持在5万套,但是之后下降至2.5万套左右,随着限房价项目的集中上市,对成交量并未形成非常明显有效的拉升,整个市场还是保持成交稳定的状态,这是“3·17新政”带来的持续影响,对于市场实际需求和未来预期产生利空作用的叠加效果。

      “认房又认贷”意味着有贷款记录的购房者均被认定为“二套”,这一政策对换房需求的购房者影响较大,其次是上调二套房首付比例、房贷利率上浮等,也增加了购房者的成本和换房难度。

      共有产权住房、限房价项目平抑房价

      “3·17新政”以来,受共有产权住房、限房价项目逐步入市的影响,以及纯高端商品住宅预售、网签价格的限制,北京新房价格并未出现大幅上涨。

      据北京克而瑞统计数据显示,2017年北京新建商品住宅(不含回迁房等保障房)的成交均价是45776元/平方米,2018年是46833元/平方米,同比仅上涨2.3%。不过在2018年12月份,北京新建商品住宅成交均价达到近两年的新高,为63308元/平方米。

      在业内人士看来,这是由于几个纯高端商品住宅项目预售价格放松所致。不过,进入2019年,北京新房价格回归至去年12月份之前的水平,数据显示,1月份北京市新建商品住宅的成交均价是52265元/平方米,2月份是47344元/平方米。

      在郭毅看来,随着限房价项目、共有产权住房的持续入市,对于北京房价具有平抑作用,高端住宅项目预售价格、签约价格的松绑,都是可以预期的,但是放松有一定的限度,因为如果一旦全部放开,对于房价推升将会显而易见。

      业内预计北京新房成交量将小幅回升

      58安居客房产研究院资深分析师李震认为,从今年全国两会动向可以看出,稳地价、稳房价、稳预期是今年的工作重点,可以预见北京楼市大概率会维持现状,一部分购房者认为目前北京楼市已经平稳,之前等待抄底的购房需求会在今年缓慢释放,成交量短期内会有小幅回升。

      事实上,进入2019年,北京新房成交量稳中有升。北京克而瑞统计数据显示,1月份,北京新建商品住宅成交4198套,环比增加11%,同比增加146%,2月成交1719套,虽然环比降59%,但同比上升约50%。

      “今年新房整体成交比去年有所上升,这源于货币政策的宽松、企业经营状况的改善等对楼市销量都会有带动作用?!惫惚硎?,但是增长幅度不会太大,因为最核心的限购政策、首付比例、信贷政策并未改变,购房需求所能释放的增量有限。

      本版采写/新京报记者 段文平

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